Gayrimenkul Hukuku Davaları

Gayrimenkul hukuku davaları, taşınmaz mülkiyeti ve bu mülkiyet üzerindeki haklarla ilgili çıkan hukuki uyuşmazlıkları çözmeyi amaçlar. Gayrimenkul, toplumun en değerli ve önemli ekonomik kaynaklarından biridir ve bu nedenle taşınmazlar üzerinde hak sahipliği, kullanım, kiralama, devir ve kamulaştırma gibi konular sıklıkla hukuki ihtilaflara neden olabilir. Aşağıda, gayrimenkul hukuku çerçevesinde en sık karşılaşılan dava türleri, bu davaların özellikleri ve hukuki süreçleri açıklanmıştır.

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın tapu sicilinde yapılan hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi için açılan davalardır. Bir taşınmazın gerçek sahibinin tapuya tescil edilmemesi, sahte belgelerle tapu devri yapılması ya da tapu kaydının yanlış bir şekilde tutulması gibi durumlar bu davaların konusunu oluşturur. Bu davalarda mahkeme, tapu kaydını iptal edip gerçek hak sahibi adına yeni bir kayıt yapılmasına karar verir.

Bu tür davalar genellikle uzun sürer ve delillerin detaylı bir şekilde incelenmesi gerekir. Özellikle tapu kaydındaki hataların düzeltilmesi sürecinde bilirkişi raporları ve tanık ifadeleri önemli rol oynar.

2. Ecrimisil Davaları

Ecrimisil, bir taşınmazın haksız yere işgal edilmesi durumunda malike ödenmesi gereken tazminatı ifade eder. Ecrimisil davası, taşınmazın maliki tarafından, taşınmazın izinsiz kullanılması veya işgal edilmesi durumunda açılır. Bu tür davalarda mahkeme, taşınmazın haksız işgali sonucunda malikin uğradığı zararı değerlendirir ve haksız işgalciye bu zararın tazmini için ecrimisil bedeli ödemesine hükmeder.

Ecrimisil davalarında, taşınmazın işgal süresi, işgalin niteliği ve taşınmazın değerine göre tazminat belirlenir. Ecrimisil bedeli, taşınmazın kira getirisi ya da piyasa değerine göre hesaplanır.

3. Kamulaştırma Davaları

Kamulaştırma davaları, kamu yararı gerekçesiyle devletin veya kamu kurumlarının özel mülkiyete ait taşınmazları zorunlu olarak satın almasına yönelik işlemlerle ilgilidir. Devlet, kamulaştırma işlemi sırasında taşınmaz sahibine bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak, taşınmaz sahibi kamulaştırma bedelinin yetersiz olduğunu düşünüyorsa ya da kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu iddia ediyorsa, kamulaştırma davası açabilir.

Bu davalar genellikle iki aşamadan oluşur: Kamulaştırma bedelinin artırılması ve kamulaştırmanın iptali. Kamulaştırma bedelinin artırılması davalarında mahkeme, bilirkişi raporlarıyla taşınmazın gerçek değerini tespit eder.

4. Kira Davaları

Gayrimenkul hukukunun önemli bir diğer konusu da kiralama işlemleriyle ilgilidir. Kiraya veren ve kiracı arasında kiralanan taşınmazla ilgili çıkan uyuşmazlıklar, kira davalarının temelini oluşturur. Kiracıya karşı açılan tahliye davaları, kira bedelinin tespiti ve artırılması davaları, kira alacak davaları ve kiralanan taşınmazın tahliyesi bu dava türlerine örnektir.

Özellikle konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yaşanan ihtilaflarda, kiracının tahliyesi veya kira bedelinin güncellenmesi gibi taleplerle mahkemeye başvurulur. Kira sözleşmesinin feshi, tahliye süreci ve kira bedeli üzerinden yaşanan anlaşmazlıklar, gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan dava konularıdır.

5. İstihkak Davaları

İstihkak davaları, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ile ilgili olarak başkasının mal varlığı üzerinde hak iddia eden kişilere karşı açılır. Bir kişinin taşınmaz üzerinde haksız yere hak sahibi olduğunu iddia etmesi ve bu iddianın hukuka aykırı olması durumunda, gerçek mülk sahibi istihkak davası açarak taşınmaz üzerindeki haklarını savunur. Bu davalarda amaç, mülkiyet hakkının tespit edilmesi ve haksız hak iddialarının önlenmesidir.

6. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa ve bu ortaklık sürdürülemez hale geldiyse, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu davalarda mahkeme, taşınmazın ortaklar arasında paylaştırılmasına ya da satılarak bedelinin paylaşılmasına karar verir. Ortaklar arasında anlaşmazlık çıktığında, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse, mahkeme taşınmazı satışa çıkarır.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku davaları, taşınmazlarla ilgili hakların korunması, taşınmazların mülkiyetinin doğru kişilere geçmesi ve taşınmazlar üzerindeki hukuki uyuşmazlıkların çözülmesi için büyük öneme sahiptir. Tapu iptal ve tescil davalarından kamulaştırma davalarına kadar geniş bir yelpazede ele alınan bu davalar, mülk sahipleri ve diğer ilgililer açısından haklarının korunması için hukuki yollar sunar.